XX房地产项目开发流程

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现状图落实地块具体位置及周边情况
规划设计条件落实规划条件了解限制性条件
现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解
了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况
了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划对以后项目开发的影响和支撑
了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触了解土地出让方式和土地款以及能否调整
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算
了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排
汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果
可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析
该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展
现状图（四至电子文件）
市场深度调研
项目最终定位
成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选
开发周期及付款计划
项目方案确定
现金流测算
深判结果项目可行性报告及后续工作
研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等
项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究
项目招商版盈利能力分析
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书
合作伙伴确定
合作方案确定
合作细节确定
引资（商业计划书）签署战略合作协议
合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理
投方案标项目方案确定
投经济标确定土地上限
拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术
挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术
确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益契税交易费
土地出让合同
出让金、交易费交费证明
企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表
委托工程咨询资格机构编制申请报告
向项目备案机关提交申请报告
建设用地规划许可证
原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）
土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）
土地出让合同
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图
交费证明缴纳土地费用
1：500现状地形图3份（反楼座）
详规
土地出让合同
交费证明缴纳土地费用
建设用地规划许可证
地籍图4份（薄膜图）
土地登记申请书
土地确权来源证明文件
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明
土地抵押贷款积极与银行联系寻找合作伙伴进行土地评估选择合适贷款承载公司
"1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查"
3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向
4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）"竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期
提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息"

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