论房地产项目目标成本管理（doc 39）

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通过对房地产项目成本的前期预算和工程建设全过程控制即前期设计、前期开发成本、施工成本、融资费用、税务策划等实行全面目标成本管理是目前宏观调控形势下房地产得以可持续发展的不二法则
1、确定项目成本目标
在房地产投资决策阶段开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计并对项目成本有个初步的测算而且成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现
房产既然是商品它就有和其他商品一样的共性可以应用价值工程管理即在满足工程结构、质量以及使用功能的前提下争取获得最佳经济效益
在价值工程中价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值其表达式为：价值＝功能／成本功能是一种产品所具有的特定职能和用途；成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产到用户使用所花费的全部成本一般说来提高产品价值的途径有五种：一是功能不变降低成本；二是成本不变提高功能；三是成本增加功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降但带来成本大幅度降低；五是既提高功能又降低成本通过功能细化把多余的功能去掉对造价高的功能实施重点控制从而最终降低工程造价实现建设项目最佳经济效益
目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法这有利于在保证项目市场定位和品质的同时有效控制工程造价房地产企业应在此基础上对工程项目做进一步测算优化以确定项目的最终目标成本一步降低开发成本在这方面还是有很大的潜力可挖的
2、项目目标成本的控制
项目成本目标确立后如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利或取得丰厚回报的重要保证在一个大背景没有太大变动的成熟的房地产市场房产的市场定位是相对稳定的因此对于项目成本控制尤为重要在实施阶段我们特别需要在以下几个主要方面做好成本控制工作
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