房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法

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房地产公司会计常遇到的一些常见会计问题及解决方法
1、为什么在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时不能办理在建工程抵押？办理了预售的房屋为何不能做在建工程抵押？
答：本规定主要是为防止房地产开发企业多头套取资金在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时在建工程的投入已全部由预售收入提供办理在建工程抵押对同一资金需求又申请贷款或其他债务融资是不被允许的当然以前也有个别金融机构和抵押登记部门默认的（或者开发商隐瞒销售行为预售不登记）
2、房地产测绘所在工程进度至正负0线后即可做在建工程测绘而评估事务所在结构封顶后才可做整个工程的抵押价值评估报告测绘和评估都是在建工程抵押所必须进行的环节那企业进行在建工程抵押贷款的最早和最佳时点是？
答：在建工程抵押或转让最早时点应为项目投入达到25％时在此之后预售之前就是办理抵押贷款的最佳时间了当然预售后也可以办理在建工程抵押但在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时不能办理在建工程抵押
关于在建项目抵押的条件法律未做明确规定但是根据相关法律法规一般认为在建项目抵押必须满足以下几种条件：
⑴已经交付全部土地出让金取得国有土地使用权证书
⑵取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号
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