现代的财务指标分析

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6．4现代的财务指标分析
2）财务内部收益率
（1）财务内部收益率的含义
从前面净现值的公式可以看出如果现金流量不变净现值将随折现率的变化而变化而且两者变动的方向相反即折现率与现值呈反向变动关系如图6-4所示：
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房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率其表达式为：
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（2）财务内部收益率的计算
其公式为：
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其计算步骤是：
先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到）如为正则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个最后用上述插入法公式求出
要注意的是式中与之差不应超过2%否则折现率、和净现值之间不一定呈线性关系从而使所求得的内部收益率失真
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（3）财务内部收益率的作用
财务内部收益率是项目折现率的临界值在进行独立方案的分析评价时一般是在求得投资项目的内部收益率后与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较以判定项目在财务上是否可行
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①FIRR与i比较反映项目的盈亏状况：
FIRR＞i项目盈利；
FIRR=i项目盈亏平衡；
FIRR＜i项目亏损
②FIRR与ic比较反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：
FIRR＞ic项目盈利超出行业平均收益水平；
FIRR=ic项目盈利等于行业平均收益水平；
FIRR＜ic项目盈利低于行业平均水平
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③结论：
将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较当FIRR≥ic时即认为其盈利能力已满足最低要求投资项目可行值得进一步研究因为是否能被接受还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之则不可行应被拒绝
如果没有规定的基准收益率内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率如果后者大于前者投资就会亏损因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率
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（4）内部收益率存在的问题
以下存在的问题可能使得用内部收益率方法评价项目得出的决策信号与其它现金流量贴现方法（如净现值法）得出的结果相矛盾
一是再投资利率问题；二是多重根问题
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①再投资利率问题
再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期收益率
采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时暗含了这样一个假定：即回收期内的现金流入以内部收益率再投资
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A．当这种假定的前提条件存在时即内部收益率就是再投资利率时使用内部收益率方法分析判断项目的优劣或可行与否才是可靠的、比较实际的
B．但是当这种假定的前提条件不存在时即当时市场上其它投资机会的最好收益率与其内部收益率不同时或者说内部收益率明显高于资本的机会成本并高到不现实的地步时则用内部收益率做为再投资利率就是一个不合理、不现实的假设这时再用内部收益率方法去判断和选择项目可能就与前面的结论相矛盾
C．当各种投资项目的使用寿命或持有期不同时再投资问题也将限制内部收益率方法的应用
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