概要：深圳典型房地产项目考察报告 前言： 这篇文章，是作为去深圳考察项目之后的“作业”而写的考察报告。 说起考察项目（俺们行话叫“踩盘”，是不是有点黑社会的味道，呵呵），是我们做地产这行的基本训练，所谓“熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟”，看好项目看多了，自然也能慢慢看出些门道，培养点儿专业感觉。 (教育www.laixuea.com欢迎您投稿) 说起考察项目，其实还有不少好玩的事，比方说通常是假装买房者的名义去看（当然，如果是正而八经的交流，自然可以光明正大、大大方方的去），以便能获得更准确更全面的信息。这样一来，就需要和销售代表斗智斗勇（很多有经验的销售人员，很容易就看穿来访者是客户还是同行），有点儿假戏真做的意思，也是挺有趣的。 再比如有些已经入住的小区，想要冲破保安的盘查，也是需要技巧的。我的经验是越大大方方往里进，越不会被阻拦；即便被拦下问，至少在气势上已经让小保安们低了一头，随便编个理由也就过去了。如果再开辆好车，就更是如入无人之地了。哈哈。 再高一层的功夫，就是偷拍。不过这最好
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深圳典型房地产项目考察报告
前言：
这篇文章，是作为去深圳考察项目之后的“作业”而写的考察报告。
说起考察项目（俺们行话叫“踩盘”，是不是有点黑社会的味道，呵呵），是我们做地产这行的基本训练，所谓“熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟”，看好项目看多了，自然也能慢慢看出些门道，培养点儿专业感觉。
(教育www.laixuea.com欢迎您投稿)
说起考察项目，其实还有不少好玩的事，比方说通常是假装买房者的名义去看（当然，如果是正而八经的交流，自然可以光明正大、大大方方的去），以便能获得更准确更全面的信息。这样一来，就需要和销售代表斗智斗勇（很多有经验的销售人员，很容易就看穿来访者是客户还是同行），有点儿假戏真做的意思，也是挺有趣的。
再比如有些已经入住的小区，想要冲破保安的盘查，也是需要技巧的。我的经验是越大大方方往里进，越不会被阻拦；即便被拦下问，至少在气势上已经让小保安们低了一头，随便编个理由也就过去了。如果再开辆好车，就更是如入无人之地了。哈哈。
再高一层的功夫，就是偷拍。不过这最好有几个人打掩护，象这次多是俺一个人去看，又有热情的销售小姐全程陪同，实在是不好意思“下手”，所以很多地方没有拍照，真是遗憾了，呵呵。
不过话说回来，以上这些旁门左道的功夫，也是不得以的办法，如果各个项目都能大大方方的让同行学习借鉴，那该多好啊。可惜，这种门户开放的境界，估计是难的很呢。
好了，闲话少说，言归正传。
考察时间：201x年9月26-28日
主要考察项目：
中信红树湾，红树西岸，京基御景东方，城市山谷，万科金域蓝湾，香蜜湖翰城，华侨城波托菲诺，淘金山，兆佳业可园，金地梅陇镇，星河丹堤
总体评价：
深圳仍处于中国房地产开发水平的领先地位，其“创新特色”尤为突出。
通过对深圳主要在销代表项目的实地考察，有如下四个特点值得特别关注：
1、 环保节能
2、 户型创新
3、 面积赠送
4、 景观营造
一、新技术新材料的应用逐步成为高端产品必备要素，住宅产品的节能环保指标大幅提高——代表项目：红树西岸，万科金域蓝湾，金地梅陇镇
增大窗面积导致能耗增加；
景观面西晒；
毗邻交通要道噪音影响大；
一梯多户设计造成室内通风差；
……
类似两难问题在项目开发中经常遇到，单靠优化设计难以完全解决。
在深圳，由红树西岸所引导的高技术含量住宅，通过LOW-E中空玻璃和室内外新风循环系统这两项新技术的引入，大大缓解了以上矛盾。
在红树西岸、万科金域蓝湾的销售现场，都有一个展示柜，里面装了两盏大瓦数灯泡，分别直射两块玻璃，一个是普通双层中空玻璃，一个是LOW-E中空玻璃。在销售代表讲解过程中，打开灯泡，1分钟内即可实际感觉到两块玻璃的温度有极大差别，LOW-E中空玻璃的隔热保温效果比普通中空玻璃优势明显。可以大大缓解西晒、节能等问题。
目前这种新材料已经在深圳的高档住宅中成为标准配置。
在万科金域蓝湾的示范单位中，不注意的话很难发现在每个房间的角落都有一个小小的通风口，在这些通风口后面，在天花吊顶上隐藏着通风软管和一个换气设备。这就是目前在深圳高档住宅中广泛引入的自然新风交换循环系统，并且为解决海滨防潮防霉问题，在这一系统中还增加了空气干燥功能，保证了不开窗也能呼吸新鲜空气，且长时间不居住也不会有潮湿发霉现象。
现场感觉，通风效果不错，噪音也比较低，据介绍耗电量也在可接受范围内。
此外，在单价超过3万元的红树西岸项目中，据说更采用的全球领先的家居智能化系统，可以基本实现家电家居的远程监控与遥控，可惜由于该项目示范单位参观需提前预约并交纳8万元参观押金，因此未能实地感受。
此外，在金地梅陇镇项目中，大规模引入外部遮阳栅的设计，不仅遮阳节能，更成为建筑立面的重要特色之一。
外立面遮阳栅（金地梅陇镇）
从以上几点实例中可以感觉到一个大的趋势，即建筑的科技含量、环保节能标准将逐渐成为中高档楼盘的竞争焦点之一，通过新技术新材料新工艺来完善和弥补建筑设计的难题和不足，将成为下一波产品竞争的重要手段之一。