重庆房地产市场考察报告

概要： 2F：约1-2万/平米（主题百货部分暂不销售） 3-4F：目前尚未销售 优惠方式：一次性10%，按揭1%，财富会普通会员额外1%，VIP会员额外2%优惠。 主力面积：按套内面积计算，主力集中在30-60平米，另有一些100-300平米主力商铺。 主要特征： （1） 项目位于巴南渔洞黄金商业中心，周边街区商业氛围成熟，配套完善。 （2） 采取开放式步行街与封闭主题卖场相结合的方式进行规划，在步行街内设主题百货店、大型超市、IT通讯城等。 （3） 动线相对比较简单，一条主步行街，四条辅助次街，其中用三个主题广场连接。 （4） 招商先行，与上海百联集团合作招进众多主力商家，如：新世纪超市（-1F）、、德克士（3F）、诚泰通讯、华生园等本土、国内品牌商家入驻，增强投资信心。 （5） 投资者既可以自己出租，也可以委托给管理公司出租。如果自己招租则需受其商业规划约束，按其规划分类招商；如果委托给管理公司出租，则可获得7%的返

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          2F：约1-2万/平米（主题百货部分暂不销售） 
          3-4F：目前尚未销售 
    优惠方式：一次性10%，按揭1%，财富会普通会员额外1%，VIP会员额外2%优惠。 
主力面积：按套内面积计算，主力集中在30-60平米，另有一些100-300平米主力商铺。 
主要特征： 
（1）    项目位于巴南渔洞黄金商业中心，周边街区商业氛围成熟，配套完善。 
（2）    采取开放式步行街与封闭主题卖场相结合的方式进行规划，在步行街内设主题百货店、大型超市、IT通讯城等。 
（3）    动线相对比较简单，一条主步行街，四条辅助次街，其中用三个主题广场连接。 
（4）    招商先行，与上海百联集团合作招进众多主力商家，如：新世纪超市（-1F）、、德克士（3F）、诚泰通讯、华生园等本土、国内品牌商家入驻，增强投资信心。 
（5）    投资者既可以自己出租，也可以委托给管理公司出租。如果自己招租则需受其商业规划约束，按其规划分类招商；如果委托给管理公司出租，则可获得7%的返租回报。 
（6）    1层上铺只有一间主力商铺可经营餐饮，2层商铺则大部分设置了烟道，可经营餐饮。 
综合评析： 
（1）    巴南地区距重庆主城区较远，但聚集了一批长安铃木、宗申集团、华陶的知名企业，商业消费相对仍比较活跃，但过去的商业主要为临街底商，市场能否支撑6万余平米的开放式临街商业还有待论证。 
（2）    近几年重庆各区大量修建步行街，如江北、南岸、杨家坪、沙平坝等，从已建好的几条步行街销售、经营状况看，往往销售火爆，但目前经营状况一般。 
（3）    协信集团与上海百联合作进行前期招商，并预留了部分主力商业部分不销售，在一定程度上增强投资信心，但承诺委托出租返还回报的营销模式，给后期经营留下较大的风险。 
（4）    据调查，周边临街底商租金一般为100-150元/平米（套内）左右，则要达到11-12年回收投资（忽略资金利息）的情况，则其租金将必须达到300元/平米（套内）左右，有一定风险。 
（5）    从销售情况看，目前在售的1-2层商铺，总体销售比较平稳，约达50%以上。一层剩余不多，二层销售相对较慢。 

2、江南枫庭（华宇集团） 
经济指标：占地41亩，总建面近10万平米，由6栋高层电梯公寓组成。 
主力面积：一室一厅：40-60平米（套内） 
                 两室两厅：68平米（套内） 
                 三房两厅：104-107平米（套内） 
价    格：一室一厅：均价3300元/平米（套内） 
          两室一厅、三房两厅：均价2800-3000元/平米（套内），首期推出的3-6号楼均价2800元/平米左右，后期推出的1-2号楼价格稍高 
优惠方式：一次性2%，按揭（本地7成20年，外地6成10年）无优惠 
销售情况：201x.1.10日开盘，目前总体销售约70%，60-100平米的两房、小三房销售较好，120-130平米的大三房销售相对较慢。 
主要特征： 
(1)    新建的四公里立交桥已完成，交通顺畅，从楼盘到南岸、江北、渝中各区都非常便利。 
(2)    南岸区政府重资打造学府景观大道，将该区域规划为占地近1万平米的江南大学城，周边名校云集，文化氛围浓厚，适宜居家。 
(3)    邻近南山风景区，区域视野开阔，空气清新，天然环境较好。 
(4)    经济、实用的小两房、小三房设计，有效控制总价，降低购房门槛。 
(5)    40亩的规模，给小区以一定的环境营造空间，与重庆普遍的独栋公寓相比，环境优势明显。 
综合评析：该楼盘是今年上半年的明星项目之一，分析其热销原因仍不脱离三大要素：（1）好区位——学府大道的改造、江南大学城规划以及南山风景区的旅游概念，使学府大道沿线成为南岸一个新兴热点板块（2）好环境——小区内部环境的营造（3）小面积、低总价打造经济实用型居家户型。而这已成为目前重庆居家楼盘热销的普遍规律。同时，依托华宇的品牌优势和一定的户型创意，使该楼盘更具备了一些有个性化特色。此次重庆考察的南坪四公里地块与该项目同属一个区域，该楼盘的开发状况具有一定参考性。 

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