重庆房地产市场考察报告

概要：重庆主城各个区域都有自己独立的商业步行街，并围绕步行街形成一个一个的区域商业中心。从重庆主城几大区域的商业投资竞争力来看，渝中区的商业竞争力仍排在第一位，其次是沙坪坝、江北区和南岸区。 从商业地产的发展方向来看，重庆商业地产开发主要集中在大型购物中心、开放式商业街和社区商铺三大类，据业内人士介绍，目前大多数住宅小区都有一定数量的商业地产开发，商业地产开发量约占整个社区开发总量的20%。 3）土地市场概述 早在201x年7月，重庆就实行了土地招标、挂牌、拍卖出让政策，但是至今土地交易市场仍不是很规范， “靠关系拿地”仍是重庆土地市场的主要特征。而且，重庆很多土地还未完全拆迁之前，就与开发商签定意向性土地出让协议，至于什么时候能够拿到地，则未为可知（因为拆迁难度越来越大）。 重庆市交易中心于201x年8月29日成立，截至201x年3月近7个月时间内，共办理土地使用权交易71宗（其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗），面积581.7公顷，平均成交单价为60.17万元/亩。201x年3月16日重庆市土地交易中

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重庆主城各个区域都有自己独立的商业步行街，并围绕步行街形成一个一个的区域商业中心。从重庆主城几大区域的商业投资竞争力来看，渝中区的商业竞争力仍排在第一位，其次是沙坪坝、江北区和南岸区。 
从商业地产的发展方向来看，重庆商业地产开发主要集中在大型购物中心、开放式商业街和社区商铺三大类，据业内人士介绍，目前大多数住宅小区都有一定数量的商业地产开发，商业地产开发量约占整个社区开发总量的20%。 

3）土地市场概述 
早在201x年7月，重庆就实行了土地招标、挂牌、拍卖出让政策，但是至今土地交易市场仍不是很规范， “靠关系拿地”仍是重庆土地市场的主要特征。而且，重庆很多土地还未完全拆迁之前，就与开发商签定意向性土地出让协议，至于什么时候能够拿到地，则未为可知（因为拆迁难度越来越大）。 
重庆市交易中心于201x年8月29日成立，截至201x年3月近7个月时间内，共办理土地使用权交易71宗（其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗），面积581.7公顷，平均成交单价为60.17万元/亩。201x年3月16日重庆市土地交易中心出让的10宗土地的平均成交单价为264.9万元/亩，最高单价为1141.35万元/亩（该地块位于“江北区观音桥街道渝北二村1号”，属江北核心商业地段），也是交易中心成立以来地块成交的最高单价。 
据业内人士透露，目前重庆有大量土地握在开发商手中，估计有3万多亩，相当于16个“国际社区”的土地开发面积，外地开发商要与之竞争，很难在拿地方面获得优势。 

4）重庆楼市与成都楼市的主要区别 
    计价方式：成都以建筑面积计价销售，而重庆一律以套内面积计价销售； 
    土地交易：成都以拍卖出让方式为主，采用净地出让，土地交易透明化程度较高，而重庆一般采取先公告，然后再根据报名的开发商的多少确定出让方式（3家及3家以上采取拍卖出让方式，2家采取挂牌出让方式，1家则采取招标出让方式），从201x年8月交易中心成立以来的土地出让方式来看，以挂牌出让方式出让土地的居多，土地交易透明化程度较低，“靠关系拿地”仍是主要方式，而且，在重庆，一般拿地后还需自行进行拆迁，难以准确预估前期所需花费的时间及成本。 
    商铺租售关系：成都商铺的租金一般能够支撑其售价，而重庆商铺售价较高，但租金却比较低。以龙湖•北辰天街为例，商铺在前期销售非常火爆，而从后期的经营状况来看，不仅专卖店人流量稀少，连北京华联经营也比较艰难，一直处于亏损状态。 
    运营模式：成都商铺运营模式呈现多元化的格局，出售产权、出售经营权、承诺一定比例投资回报等多种方式并存，但重庆由于大部分商业物业都是购物中心形式，大多数都以承诺“返租回报”的形式进行销售。 
二、主要考察地块评析 
注：以下几块地因为还未公示，起始出让价尚不确定 
1、     1号地块——渝中区官井巷地块 
相关指标：占地21398平米（32亩），商业一级、住宅二级，规划指标待定 
区位状况：位于重庆核心商圈解放碑商业步行街旁，四面临街，其中：东北面临中华路、西北面临八一路（接解放碑步行街，长近60米）、西临磁器路、南临新华路。 
  
主要特征： 
（1）    解放碑是重庆商业价值最高的核心商圈，目前可供开发的土地相当少，土地资源非常稀缺，绝版+核心商圈的概念使该地块（尤其是临中华路段）具有较高的商业价值。 

（2）    从调查的周边商铺出租情况看，地块对面的封闭式购物中心人气较淡，临街商铺开摊率100%。临八一路侧的商铺基本为旧房子底商，以经营服饰为主，面积约50平米左右（套内），租金约400-500元/平米；临中华路侧商铺也均为底商，但整体档次偏低，业态主要为小餐饮、日杂等，面积约30-50平米（套内），租金约200元/平米左右。 

（3）    周边楼盘售价情况：雅地天际（全装修酒店式服务公寓，酒店管理，24小时热水，不通气，可承诺包租，委托管理签约5-10年，由酒店配置家具用品，年返回报7%，不递增。目前已交房，销售约90%）：均价约8000元/平米（套内），则按建筑面积换算的单价约6400元/平米（按25%公摊估算）；帝都广场（综合商务公寓，大、中、小户型各占一定比例），6500元/平米（套内、清水房），则按建筑面积换算的单价约5500元/平米（按18%的公摊估算）。 

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