济南典型办公物业调研报告(产品篇)

概要：济南典型办公物业调研报告(产品篇) 编者按：济南市办公物业市场近年来一直处于不瘟不火的状态。济南办公物业产品处于什么阶段？外力面有什么特点？装配套设施及租售情况如何？带着这些问题，信立怡高市场部课题研究组走访了济南市各大办公物业，以下是对本次调研的总结性报告。 随着城市的发展、经济水平的提高、本地公司的发展、外地和外企公司的进入，济南办公物业市场有了多元化的发展。与住宅产品相同，办公物业也讲究供需之间的结构平衡，产品升级换代，随着需求的不断变化，商住混迹、新商住、酒店式公寓，高端写字楼，演绎了一部生动的产品换代故事。 产品的规划设计、建筑风格的选择、智能化的配置、户型面积的配比、商务功能的取舍，与经济发展水平、城市的对外程度、开发商的开发理念、客户的需求、项目所处的区域等都有着莫大关系。 一、办公楼物业档次划分标准的研究 就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准

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济南典型办公物业调研报告(产品篇) 

编者按：济南市办公物业市场近年来一直处于不瘟不火的状态。济南办公物业产品处于什么阶段？外力面有什么特点？装配套设施及租售情况如何？带着这些问题，信立怡高市场部课题研究组走访了济南市各大办公物业，以下是对本次调研的总结性报告。 

随着城市的发展、经济水平的提高、本地公司的发展、外地和外企公司的进入，济南办公物业市场有了多元化的发展。与住宅产品相同，办公物业也讲究供需之间的结构平衡，产品升级换代，随着需求的不断变化，商住混迹、新商住、酒店式公寓，高端写字楼，演绎了一部生动的产品换代故事。 

产品的规划设计、建筑风格的选择、智能化的配置、户型面积的配比、商务功能的取舍，与经济发展水平、城市的对外程度、开发商的开发理念、客户的需求、项目所处的区域等都有着莫大关系。 

一、办公楼物业档次划分标准的研究 

就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。 

在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 

1、顶级物业(国际写字楼) 

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 

① 装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 

② 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 

③ 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。 

④ 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 

(2)建筑规模：超过50000平方米。 

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 

(7)智能化：3A～5A 

(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。 

2、高档物业(甲级写字楼) 

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 

① 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。 

② 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 

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