概要:③ 设备标准:应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。 (2)建筑规模:1—5万平米。 (3)客户进驻:有知名的国内外大公司,客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务:由经验丰富的知名公司管理,完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利:有多种交通工具直达。 (6)所属区位:位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化:3A及3A以上。 3、中档物业(乙级写字楼) (1)楼宇品质:建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响),有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物。 ①装饰标准:外立面采用面砖或瓷砖;有大堂,大堂地面为地砖,墙面为瓷砖或高级漆,有吊顶;公共部分的地面为地砖或铺中档地毯,墙面刷白;卫生间采用合资或国产中高档洁具等。 ②配套设施:有专用地上、地下停车场。 ③设备标准:中央空调系统;无楼宇自控;有安全报警;无综合布线。 (2)建
济南典型办公物业调研报告(产品篇),标签:调研报告怎么写,调研报告格式,http://www.laixuea.com③ 设备标准:应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。
(2)建筑规模:1—5万平米。
(3)客户进驻:有知名的国内外大公司,客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
(4)物业服务:由经验丰富的知名公司管理,完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
(5)交通便利:有多种交通工具直达。
(6)所属区位:位于主要商务区或副都心区。
(7)智能化:3A及3A以上。
3、中档物业(乙级写字楼)
(1)楼宇品质:建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响),有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物。
①装饰标准:外立面采用面砖或瓷砖;有大堂,大堂地面为地砖,墙面为瓷砖或高级漆,有吊顶;公共部分的地面为地砖或铺中档地毯,墙面刷白;卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
②配套设施:有专用地上、地下停车场。
③设备标准:中央空调系统;无楼宇自控;有安全报警;无综合布线。
(2)建筑规模:无限制。
(3)客户进驻:客户多为国内的中小公司,从事销售代理、产品研发。
(4)物业服务:有物业公司服务。
(5)交通便利:有交通线路到达,交通较方便。
(6)所属区位:副都心或较好的城区位置。
4、低档物业(丙级写字楼)
(1)楼宇品质:物业已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足较低收入承租人的需求。
①装饰标准:外立面采用涂料;无大堂;公共部分的地面为普通地砖或水磨石;卫生间采用普通国产洁具。
②配套设施:无。
③设备标准:分体空调;无楼宇自控;无安全报警;无综合布线。
(2)规模:无限制。
(3)客户进驻:客户基本是小型私企,从事简单的销售业务。
(4)物业服务:可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
(5)交通便利:有交通线路到达。
(6)所属区位:一般城区位置。
二、济南市商务楼的产品研究
1、三箭银苑 银座数码广场 银座索菲特 明珠国际商务港
分析:
外立面的材料和风格分为两种类型,一种是开发相对较早的项目如银座索菲特,多以厚重的干挂石材和窗户为主,颜色较深,体现了厚重、大气的特点;另外一种是开发较晚,借鉴了发达地区的风格,采用玻璃幕或者点式玻璃幕为主,配以铝塑板、部分石材,如银座数码广场、三箭银苑等,紧随时代步伐,颜色浅而亮,线条简洁、流畅,体现了现代、简洁、明快时代气息。
2. 体量、容积率和层数分析
分析:
(1)90年代立项的办公物业分两类,一类为酒店设计,面积最小在50平方米左右,使用率一般在60%,最高为银座索菲特65%,最低为明珠55%。这些物业基本上无法自由分割,户型固定。另一类为纯写字楼设计,如金龙大厦,可自由风格,但得房率也仅为60%。
(2)20xx年后开发的办公物业在产品上呈现出两种变化:一是可自由分割,二是得房率基本上都提高到70%以上,多数在75%左右。
(3)纯写字楼户型可自由分割,灵活组合,最小面积在60平米左右,最大户型可单层购买,达到20xx多平米;主力户型在100和200平米两个节点附近。而商住楼户型延续了住宅的户型设计原则,户型固定,不能自由组合,面积在100-300平米之间不等;高档商住楼户型面积偏大在150-300平米之间,中低档商住楼面积偏小在100-200平米之间。
(4)使用率在60%--80%之间,商住楼的使用率略高于纯写字楼;档次越高的商务楼的使用率越低。同档次的纯写字楼比商住楼的使用率低,一是商住楼内部的洗手间算作了使用面积,而纯写字楼则算作了公摊面积;二是纯写字楼的商务配套比商住楼的配套完善,增加了公摊面积。
(5)层高3.3米左右。户式中央空调的办公物业比中央空调的净高相对高一些,中央空调一般有0.6—0.7米的管线层高度,所以净高需要扣除管线层高度和楼板厚度。原纯办公物业的层高在2.8米左右,非常压抑。随着对办公空间要求提高,层高随之提升,目前层高基本在3.3米以上,净高在2.6米以上。
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