XX区XX乡房地产可行性研究报告

概要：户型／多层 ２室 ３室 ４室 ５室 面积 86 132 148 176 数量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 户型／小高层 ３室 ４室跃式 ５室跃式 数量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 调查结果表明： 1、项目所在区域已成为一个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。 2、项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。 3、项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。 4、中、低档次楼盘之间的价格差距不大，中、高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。 5、在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。 6、同XX市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌、品质。 四、 XX乡消费者调查分析 1.消费者需求调查 20xx年区域在售楼盘实现销售约10万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。 1.1客户类别

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户型／多层 ２室 ３室 ４室 ５室
面积 86 132 148 176
数量 73 352 102 4
比例 13% 66% 19% 2%
户型／小高层 ３室 ４室跃式 ５室跃式
数量 280 140 56
比例 58% 29% 13%
调查结果表明：
1、项目所在区域已成为一个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。
2、项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。
3、项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。
4、中、低档次楼盘之间的价格差距不大，中、高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。
5、在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。
6、同XX市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌、品质。
四、 XX乡消费者调查分析
1.消费者需求调查
20xx年区域在售楼盘实现销售约10万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。
1.1客户类别
来此区域置业的客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近XX的范围。如XX生态花园，空军雷达学院，XX乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。已购房客户区域分布如下：
区域 XX 江汉 其它
比例 80% 15% 5%
已购放客户职业分布
行政事业单位 科研教育单位 个体私营企业
45% 45% 10%
由于XX属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖掘潜力较大。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。
1.2购买力
来此区域置业的客户购买力较强，已购放客户的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为15万元左右，贷款年限为15-20年，月还款额在1300元左右．以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。
1.3购买动机
此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境．购买动机如下：
换环境 结婚用 投资
87% 8% 5%
1.4客户认同的因素
选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：
因素 环境好 距离近 户型合理 付款方式 价格 升值潜力
比例 70% 50% 50% 20% 20% 15%
从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近（即离工作单位或原有居住区域远近），户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。
经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。
经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。
二、项目开发经营优势点
本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于XX乡住宅市场的优势点集中如下。
（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。
①国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。
②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。
③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。
（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模
①XX花园的自然环境，在XX市得地独优，其远离市中心；
②XX花园可作为XX区、XX乡企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；
③XX花园占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业的理想地方。
（3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。
①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，
②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为XX市人民，XX乡政府作出贡献。
③项目也可以运行类似于BOT 模式，这也将将得到政府的充分支持。
上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。
三、项目开发经营机会点
（1）整个XX区XX乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之XX乡的大规模建设活动，使得整个XX乡的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。
（2）项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，XX乡有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个XX乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。

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