长沙房地产与物业管理市场调研报告（一）

概要：(2)、房地产市场供需同步增长，呈现供不应求的态势。 自20xx年以来，长沙房地产开发完成投资额以平均增长率为15.9％的速度持续增长。201x年完成投资额256.35亿元，与20xx年33.02亿元相比增长8倍。“十五”期间投入650个亿左右，“十一五”要求增长将近8倍，占全省房地产投入50％，占全市总投入的25%以上。房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较强的信心。 201x年长沙共完成房地产开发投资299.78亿元，比去年同期增长35.76％，占同期地区城镇固定资产投资的30.82％；从投资用途来看，住宅投资242.75亿元，占总投资的80.98％，比去年同期增长41.72％。。另据统计，201x年上半年长沙商品住宅供销比为0.89：1，反映出目前长沙住宅市场仍处于供需紧张阶段，具有较大发展潜力。 (3)、商品房价格涨幅平稳，低于GDP增幅水平。 长沙市商品房销售均价在201x年与201x年之间曾出现停滞不增的现象。

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(2)、房地产市场供需同步增长，呈现供不应求的态势。 

自20xx年以来，长沙房地产开发完成投资额以平均增长率为15.9％的速度持续增长。201x年完成投资额256.35亿元，与20xx年33.02亿元相比增长8倍。“十五”期间投入650个亿左右，“十一五”要求增长将近8倍，占全省房地产投入50％，占全市总投入的25%以上。房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较强的信心。 

    201x年长沙共完成房地产开发投资299.78亿元，比去年同期增长35.76％，占同期地区城镇固定资产投资的30.82％；从投资用途来看，住宅投资242.75亿元，占总投资的80.98％，比去年同期增长41.72％。。另据统计，201x年上半年长沙商品住宅供销比为0.89：1，反映出目前长沙住宅市场仍处于供需紧张阶段，具有较大发展潜力。 

(3)、商品房价格涨幅平稳，低于GDP增幅水平。 

长沙市商品房销售均价在201x年与201x年之间曾出现停滞不增的现象。到201x年后市场供求矛盾发生变化才导致201x年商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到23％。201x年商品房交易依然保持了强劲上升的势头，市场需求旺盛。201x年，长沙市商品房的销售均价为3030元/平方米，同比上涨10.67%。其中商品住房销售均价为2539元/平方米，同比增长6.20%。201x年，长沙市商品房销售均价为3100元/平方米，仅仅比去年的商品房均价高出70元/平方米。 

    纵观近6年来长沙房地产价格变化，平均涨幅未超过8%，涨幅低于长沙市GDP及人均收入增长水平，表明长沙市整体房地产市场价格涨幅在市民可承受范围内。 

  (4)、土地放量供应，价格涨幅较大，未出现土地供应紧张的局面。 

城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，本轮住房价格上涨与市场上预期土地供给政策趋紧是有关系的。但长沙目前不存在土地供应趋紧的状况。第一，从长沙土地价格来看，虽然近两年涨幅比较大，但从总体上看，土地价格并不高，201x年长沙土地成交总面积8367.90亩，成交平均价格67.20万元／亩。其中商业、住宅类成交均价90.98万元／亩，成交总面积2481.98亩；住宅类成交均价63.16万元／亩，成交总面积2140.71亩；商业类成交均价71.81万元／亩，成交总面积285.43亩；第二，长沙的土地供大于求，囤积在各类开发商手中的土地超过五万亩，有大量的土地等待开发。 

    因此，尽管目前长沙房地产市场也存在一些影响正常发展的负面因素，如土地价格涨速过快，超过商品房价格涨幅；区域发展不平衡等，但从总体上看，长沙房地产市场是健康的，良性的，处于平稳上升的轨道中。 

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三、长沙物业管理市场分析: 

    1、 起步较晚，但发展迅速。 

　　实行专业化的物业管理，在长沙真正最早开始于1996年。随着商品房市场的蓬勃发展，长沙物业管理的覆盖面与日俱增，在随后短短几年的时间里，物业公司如雨后春笋不断的应运而生。住宅的商品化及专业化物业管理自身的优势，使越来越多的市民逐步接受并主动参与这一行业的发展。到现在，长沙市物业管理企业已发展到420多家，管理面积达3000万平方米，从业人员3万多人。业主委员会65家，物管范围包括了住宅小区、写字楼、专业市场、厂房、大型商场、医院等政府大院学校。已有维一星城等28个住宅小区、市委市政府机关大院等5个大厦，湖南湘诚物业管理有限公司等6个公司分别荣获长沙物业管理优秀小区、优秀大厦、优秀企业；华盛花园等11个小区、长沙京电大厦等3个大厦、湖南泰时物业管理有限公司等6个公司分别荣获湖南省物业管理优秀小区、优秀大厦、优秀企业；咸嘉新村等5个小区（大厦）荣获全国物业管理示范小区（优秀小区、大厦）。 

    2、外省品牌物管纷纷抢夺长沙物业市场。 

    由于长沙物业管理起步较晚，市场空间大，许多外省的有知度的物业管理企业纷纷看中了长沙这块物业市场。维一星城以100万牵手中海物业，梦泽园以300万巨资引进万科物业，金地物业不甘势弱签下了水云间物业管理咨询合同，中航物业重拳出击，在长沙设立了分公司，深业物业抢占长沙大学，万厦居业问鼎省政府大楼……等等，以深圳为例，包括深业集团（深圳）物业管理有限公司等10多家物业企业在长沙都有分公司，且经营十分红火。  

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